В то время, как наши космические корабли бороздят просторы Вселенной..
.. квартирный вопрос продолжает портить наших соотечественников.
 |
| Запуск ракеты-носителя «Ангара-А5», произведен 23 декабря 2014 года в 8:57 (МСК) с космодрома Плесецк |
.. квартирный вопрос продолжает портить наших соотечественников.
 |
| Иванушка - дурачок? |
Даже с учетом того, что в крае запускается программа "Жилье для российской семьи" стоимость квадрата будет космические 35тр за "квадрат", плюс ипотека пусть даже якобы по социальной ставке - 12,83% годовых, плюс страховка, плюс ежемесячные коммунальные и необходимости ремонта (плюс еще столько же, во сколько обошлось жильё). Ну и, конечно, качества жилья, зачастую, заставляет желать лучшего ("картонные" стены, плесень в углах, фасады из горючего материала и т.п.), не считая весенне-осеннего отключения горячей воды, периодического отключения света, конских цен на отопление и постоянно растущие цены на ЖКХ.
 |
| Новый микрорайон по федеральной программе носит рабочее название «Рассветы» и предполагает 65 домов на 780 квартир. Площадь каждой — от 35 до 60–70 «квадратов». То есть в среднем (по заложенной цене 35 тыс. за «квадрат») малогабаритная квартира обойдется около 1,3 млн руб. |
Наиболее активная молодежь уже давно просчитала все эти "составляющие успеха" и активно двинула "в поля". Благо современные технологии позволяют строить быстро, дешево, качественно. А современный бизнес позволяет зарабатывать деньги удаленно. Опять же растущий интерес к экологии и родовым поместьям.
 |
| Жители экопоселения "Чистое небо" |
Предвосхищая "души прекрасные порывы" застройщики тоже изменяют политику. Так, например, "Золотая горка" предлагает к рассмотрению аж семь поселков разнонаправленного типа с инфраструктурой (парковка, сквер, магазин-аптека, спортплощадка, бассейн, детский сад) в радиусе 40 километров северо-западнее Красноярска.
Обратная сторона медали:
1. многие молодые семьи, попадая в ипотеку вынуждены остаток дней своих жить в ипотечном рабстве, работая на износ и тратя только на самое необходимое, еле-еле своя концы с концами, тратя самые драгоценные и наиболее продуктивные годы своей жизни по сути впустую
2. в реальности, с учетом кризиса и массовых сокращений многие становятся просто не в состоянии платить по счетам и вынуждены объявлять себя банкротами
3. особо "умные" пытаются использовать схему аренды, покупая несколько квартир в ипотеку и сдавая их арендатором, однако, на сегодня эта схема уже не работает (количество предложения на рынке аренды ЗНАЧИТЕЛЬНО превышает спрос), так как зачастую арендаторы могут и сами взять ипотеку, а высокая конкуренция на этом рынке вызывает снижение цен и как следствие убыточность и бесперспективность этого бизнеса
Как и в любой проблеме одно здесь цепляется за другое, другое за третье, третье за десятое и так далее.
В частности, в данном вопросе все упирается в современную технологию домостроения и в бизнес-схеме продажи недвижимости, которые безнадежно устарели, что к тому же накладывается на простую Российскую действительность...
Как говаривал Консель (слуга профессора Пьера Аронакса), попав на "Наутилус": "В каждой мышеловке обязательно есть такие маленькие дырочки" )))
Попробуем и мы их разглядеть из расчета быстрого и серийного возведения качественного и недорогого жилья!
Стандартная цена утеплителя колеблется в районе 1'000-1'500 за кубометр (без учета всевозможных недостатков самого утеплителя и особенностей его монтажа).
Однако, на рынке имеется утеплитель, незаслуженно обделенный вниманием - Пеноизол. Себестоимость такого утеплителя при промышленном изготовлении - около 250 рублей за куб.м, а при самостоятельном утеплении - менее 150!!! рублей за куб.м.
Пеноизол может иметь плотность 10–30 кг/м3 с теплопроводностью - 0,028-0,038 Вт/м² С (один из лучших показателей по теплопроводности).
По СНиП 23-01-99* Строительная Климатология в Красноярске требуемое теплосопротивление R, м2·°C/Вт: наружные стены 2,23-3,62, перекрытия 4,7-5,37, окна 0,59-0,62.
Или для пеноизола толщина должна быть:
На дом 70-100 кв.м с утеплением стен 15 см и перекрытий 20 см потребуется около 60 куб.м пеноизола или 60 куб.м * 250 р = 15'000 рублей при использовании наемного труда (естественно при росте объемов реализации себестоимость будет также снижаться за счет аренды и зарплаты).
Пеноизол не горит, не боится грызунов, "дышыт" (паропроницаем), а также он заполняет ВСЕ пустоты без образования щелей. Естественно, пеноизол экологически чистый материал (применяется в утеплении холодильников).
Для производства пеноизола не требуется дорогостоящего оборудования, спецпомещений и высококвалифицированного труда.
Побочная возможность заработать на производстве Пеноизола - производство крошки, плит (по типу пенопласта), строительных СИП-панелей и просто выезд на место и утепление зданий жидкой пеной.
Себестоимость квадратного метра стены увеличится на 10 рублей за квадратный метр при двухстороннем фольгировании (оптовая цена алюминиевой фольги 5 рублей за кв.м), а также это ещё больше повысит пожаробезопасность сооружения (на здание до 100 кв.м потребуется около 600 квадратов фольги или около 3'000 рублей).
Стоимость крафт-бумаги около 2 рублей за кв.м или 600 квадратов * 2 рубля = 1'200 рублей.
Даже если перестраховаться и установить фундаментные столбики через 0,5м, то на дом площадью 100 кв.м их потребуется около 400 шт или около 4'000 рублей.
В реальности шаг может составить и полтора и три метра и даже больше (в зависимости от почвы)) Кроме того, даже если со временем в процессе эксплуатации здание случайно потеряет горизонт (что маловероятно), его можно будет поднять на домкратах или краном и выправить ситуацию буквально за час.
Даже если потолки сделать натяжными, то это обойдется в 100-150 рублей за кв.м бюджетного потолка * 100 кв.м = 10'000-15'000 рублей.
Ванна, раковина, унитаз, смесители = около 10тр
Эти плиты более экономичны, быстры и безопасны.
Стоимость такой плитки порядка 1'500 рублей
Народные умельцы Кулибины уже распотрошили китайское чудо, обмотку накрутили на обыкновенный чугунный радиатор и вуаля!
То есть, имея управляющий блок автоматики можно отказаться от теплых полов или классической схемы отопления, а также от дров-угля-дизеля и тому подобных энергоносителей (а до Чубайса мы дойдем чуть попозже))
Подходят не только чугунные, но и стальные радиаторы
Цена чугунного радиатора (дольше остывают, но и дольше нагреваются) около 350 рублей за секцию * 7 секций = 2'450 рублей + 1'500 (плитка) = не более 3'950 рублей на одну комнату.
Индукционный водонагреватель 5л 1'100–2'000 Вт - 3'074 рубля
Индукционный водонагреватель 5л 1'100–5'000 Вт - 4'585 рублей
Индукционный водонагреватель 5л >5'000 Вт - 6'289 рублей
Также воду можно получать из воздуха, путем прогона, например через систему генерации воды или водогенерирующую пирамиду (технология применялась МЧС в Спитаке, но работает только при положительных температурах) или просто запустить родник (если участок подходит для этого).
По-русски
Аварийное
15'000 - утеплитель
10'000 - каркас
3'000 - фольгирование
4'000 - пятки фундамента
2'000 - кровля
9'000 - окна (зал 2 окна + кухня)
3'000 - межкомнатные двери
5'000 - входная дверь
4'000 - обои
2'000 - потолок
10'000 - пол
10'000 - электрика
10'000 - септик
10'000 - сантехника
10'000 - отопление
= 107'000 + работа монтажников (срок возведения
Рыночная цена дома "под ключ" не менее 1 млн.
В саму технологию продаж можно заложить, как стандартные (дорогие и неэффективные решения), так и современные, предложенные в статье. То есть перед постройкой с покупателем обсуждается каждый пункт и менеджер по продажам может продать то, что выгодно компании-застройщику, как с коммерческой, так и с эксплуатационной точки зрения.
Дома можно сдавать в аренду, в аренду с правом дальнейшего выкупа, в рассрочку или под материнский капитал.
Продажи домов можно вести круглогодично, поднимая цены летом (в сезон) и роняя зимой. Также летом можно предлагать заключать договоры с низкими ценами, но с условием строительства дома в зимний период (когда идет сезонный спад). За срочную сборку дома (в течение двух недель) можно брать дополнительную плату.
Благодаря универсальности конструкции можно предлагать разные типы внешней и внутренней отделки, установку встроенной мебели, кухонь и т.п. А также организацию спутникового интернета, телевидения, связи, охраны, системы "умный дом", установку заборов и ворот, мелких приусадебных построек, обустройство ландшафта, садовых дорожек и освещения. Все эти услуги можно продавать как и отдельные направления.
Наиболее популярные проекты домов можно будет заказать в готовом виде, его привезут на место в собранном виде и установят "под ключ" (Дом за день). Дом можно купить как конструктор и собрать самому (МЖК) или заказать сборку коробки или полного дома "под ключ". Возможно кого-то заинтересует возможность заработать на дом, устроившись работать в саму компанию-застройщик (программа "Жилье своими руками").
Наверняка потребуются охранники, завхозы, продавцы, пекари, повара, воспитатели-учителя Семейных центров (детсад+школа), фитнес-инструкторы, фельдшер-аптекарь, уборщицы, дворники, парикмахеры, автослесари и т.д. Не говоря уже о том, что неподалеку от таких поселков можно размещать филиалы производства элементов экодомов. То есть часть жителей сможет работать в шаговой доступности от дома!
В любом случае, имея доступное жилье, тишину загородной жизни и чистую экологию человек сможет развиваться дальше и быть полезным обществу, в котором он живет )))
 |
| Сеть поселков от Золотой Горки предполагает строительство домов по цене 25'850 рублей за квадрат "под ключ": разводка сантехники, электрики, отопления (cборный котел, топиться как от электричества, так и твердыми массами), натяжные потолки любой цветовой гаммы, ламинат, пластиковые окна, металлические двери. Плюсом сюда добавляется подключение к централизованной воде 97'000 рублей и обустройство септика 25'000 рублей. Ежемесячные коммунальные расходы составят 2'400 рублей, плюс оплата электричества от 500 рублей летом до 3'500 зимой. |
Если же кусок земли с зимним подъездом у Вас уже есть, то поставить дом здесь можно в районе 10'000 рублей за квадрат. Правда, при этом еще придется вложиться в отделку дома и организацию коммуникаций.
 |
| Каркасное домостроение рулит (а ведь еще лет десять назад никто про него и слышать не хотел)) |
То есть (даже не считая множество побочных факторов) по итогу, меньше, чем в миллион уложиться вряд ли удастся..
Обратная сторона медали:
1. многие молодые семьи, попадая в ипотеку вынуждены остаток дней своих жить в ипотечном рабстве, работая на износ и тратя только на самое необходимое, еле-еле своя концы с концами, тратя самые драгоценные и наиболее продуктивные годы своей жизни по сути впустую
2. в реальности, с учетом кризиса и массовых сокращений многие становятся просто не в состоянии платить по счетам и вынуждены объявлять себя банкротами
3. особо "умные" пытаются использовать схему аренды, покупая несколько квартир в ипотеку и сдавая их арендатором, однако, на сегодня эта схема уже не работает (количество предложения на рынке аренды ЗНАЧИТЕЛЬНО превышает спрос), так как зачастую арендаторы могут и сами взять ипотеку, а высокая конкуренция на этом рынке вызывает снижение цен и как следствие убыточность и бесперспективность этого бизнеса
Как и в любой проблеме одно здесь цепляется за другое, другое за третье, третье за десятое и так далее.
В частности, в данном вопросе все упирается в современную технологию домостроения и в бизнес-схеме продажи недвижимости, которые безнадежно устарели, что к тому же накладывается на простую Российскую действительность...
Можно ли что-то предложить взамен?
Как говаривал Консель (слуга профессора Пьера Аронакса), попав на "Наутилус": "В каждой мышеловке обязательно есть такие маленькие дырочки" )))
 |
| Съесть-то он съест, только кто ж ему это даст? |
Утеплитель
Собственно, главное, что должен давать любой дом - это защиту от постоянно изменяющихся погодных условий и в частности от перепадов температуры. Иными словами главное - хорошо утеплить дом!Стандартная цена утеплителя колеблется в районе 1'000-1'500 за кубометр (без учета всевозможных недостатков самого утеплителя и особенностей его монтажа).
Однако, на рынке имеется утеплитель, незаслуженно обделенный вниманием - Пеноизол. Себестоимость такого утеплителя при промышленном изготовлении - около 250 рублей за куб.м, а при самостоятельном утеплении - менее 150!!! рублей за куб.м.
Пеноизол может иметь плотность 10–30 кг/м3 с теплопроводностью - 0,028-0,038 Вт/м² С (один из лучших показателей по теплопроводности).
По СНиП 23-01-99* Строительная Климатология в Красноярске требуемое теплосопротивление R, м2·°C/Вт: наружные стены 2,23-3,62, перекрытия 4,7-5,37, окна 0,59-0,62.
Или для пеноизола толщина должна быть:
- стена 0,038 Вт/(м·°C) * 3,62 м2·°C/Вт = 0,13756 м (или около 15 см с запасом)
- перекрытия (пол и потолок) 0,038 Вт/(м·°C) * 5,37 м2·°C/Вт = 0,20406 м (около 20 см)
 |
| Структура микроармированного пеноизола - увеличение 500х - 600х при помощи электронного микроскопа |
Пеноизол не горит, не боится грызунов, "дышыт" (паропроницаем), а также он заполняет ВСЕ пустоты без образования щелей. Естественно, пеноизол экологически чистый материал (применяется в утеплении холодильников).
Для производства пеноизола не требуется дорогостоящего оборудования, спецпомещений и высококвалифицированного труда.
Побочная возможность заработать на производстве Пеноизола - производство крошки, плит (по типу пенопласта), строительных СИП-панелей и просто выезд на место и утепление зданий жидкой пеной.
Каркас
Так как стены и перекрытия здания выполнены из легких материалов (пеноизола), для исполенения функции несущего каркаса будет достаточно взаимосвязанных между собой ПВХ или картонных труб (шпуля).
 |
| Студенты (на секундочку будущие профессиональные архитекторы) из Японии и Университета Southwest Jiaotong University стахановскими темпами устраняют последствия землетрясения в провинции Сычуань. |
При серийном производстве подобных конструкций одноэтажное здание собирается двумя неквалифицированными рабочими БЕЗ применения тяжелой техники в срок не превышающий несколько дней.
 |
| Смешная технология и себестоимость позволяют решать отнюдь не шуточные задачи |
Для быстрой сборки элементы здания должны быть выполнены в виде СИП-панелей. Комбинирование несущих труб и пеноизола будут взаимно работать на усиление несущих характеристик конструкции.
 |
| Будущее домостроения, СИП-панели, все сильнее вытесняют классическое домостроение за счет высокой скорости стройки и низкой себестоимости |
При шаге 1,5 метра на картонные трубы потребуется около 10тр.
Фольгирование и черновая отделка
Так как несущими элементами здания являются трубы, а не стены (из OSB-плит), для улучшения теплоизоляционных свойств здания и черновой отделки можно применить внешнее и внутренне фольгирование (с внешним покрытием крафт-бумагой (алюкрафт, фольгопласт). |
| Фольгопласт = 2-в1 фольга + крафт-бумага. Применяется для отражающей теплоизоляции бань, правда цена неадекватна (почти в пять раз) тому, если отдельно утеплить фольгой и крафт-бумагой (а в каких-то случаях достаточно и просто фольги) |
Себестоимость квадратного метра стены увеличится на 10 рублей за квадратный метр при двухстороннем фольгировании (оптовая цена алюминиевой фольги 5 рублей за кв.м), а также это ещё больше повысит пожаробезопасность сооружения (на здание до 100 кв.м потребуется около 600 квадратов фольги или около 3'000 рублей).
 |
| Как-то так )) |
Фундамент
На самом деле, при возведении легких зданий нагрузка на фундамент будет не такая уж и значительная, даже с учетом веса самих людей, мебели, а также кошек, собак, телевизора и холодильника )))Даже если перестраховаться и установить фундаментные столбики через 0,5м, то на дом площадью 100 кв.м их потребуется около 400 шт или около 4'000 рублей.
|
| Такой вот веселенький домик на курьих ножках из обыкновенных контейнеров ))) |
В реальности шаг может составить и полтора и три метра и даже больше (в зависимости от почвы)) Кроме того, даже если со временем в процессе эксплуатации здание случайно потеряет горизонт (что маловероятно), его можно будет поднять на домкратах или краном и выправить ситуацию буквально за час.
Кровля
Несущей конструкции будет более, чем достаточно для удержания снега зимой. Покрыть кровлю можно будет обыкновенным рубероидом: 100 кв.м * 20 р кв.м = 2'000 рублей.Окна
С целью оптимизации окна уместно делать одностворчатые, открывающиеся снизу и наружу. Цена такого окна без монтажа будет в районе 2'000-3'000 рублей. СИП-панели уместно изготавливать таким образом, чтобы в них уже были ГОТОВЫЕ отверстия под окна с откосами и фальш-подоконником, в которые оконные блоки монтируются снаружи. Тем самым снижается стоимость монтажа и отделки.Двери межкомнатные
Стоимость готовых простейших строительных дверей - около 1'000 рублей. Проемы под двери также можно заложить в конструкции СИП-панели, вплоть до того, что в проем будет уже установлен дверной короб. То есть останется только навесить дверь на петли.Дверь входная
В доме предусмотрен тамбур (сени), то есть входная дверь может не иметь повышенных теплоизоляционных характеристик. Также проникновение злоумышленников в загородное жилье обычно происходит через окно, то есть входная дверь также может не обладать и повышенными защитными свойствами. Иными словами это может быть обыкновенная китайская дверь в районе 2.5-5 тр.Отделка
Обои
20 рублей за рулон (4 рубля за кв.м) * 200 кв.м = 4'000 рублей
Потолок
Если потолок над комнатой будет выполнен единой плитой, то его также можно оклеить обоями или просто покрасить: 20 рублей * 100 кв.м = 2'000 рублей.Даже если потолки сделать натяжными, то это обойдется в 100-150 рублей за кв.м бюджетного потолка * 100 кв.м = 10'000-15'000 рублей.
Напольное покрытие
Напольное покрытие - ковролин, линолеум или ламинат 100-150 рублей кв.м * 100 кв.м = 10'000-15'000 рублей.
Электрика
Счетчик, автоматы, провода, кабель-каналы, розетки, выключатели ~ 10'000 рублей.Септик
Септик изготавливается по технологии интернет-гуру септикостроения и по совместительству генерального директора ЗАО СПО "Биострой" (профессиональная очистка сточных вод) Андрея Ратникова. Стоимость такого септика с монтажом и материалом не превысит 10тр (а если для колодца использовать б/у покрышки, то и в 5тр можно будет уложиться ))).Сантехника
Ванна, раковина, унитаз, смесители = около 10тр
Отопление
Сегодня идет очередная смена эпох на рынке кухонного оборудования: индукционные плиты активно вытесняют стеклокерамические.Эти плиты более экономичны, быстры и безопасны.
Стоимость такой плитки порядка 1'500 рублей
Народные умельцы Кулибины уже распотрошили китайское чудо, обмотку накрутили на обыкновенный чугунный радиатор и вуаля!
За очень короткое время (минут 10 - 15) можно разогреть батарею градусов до 150 - на максимальной мощности индукционной плиты (2 кВт) и затем выключить - чугун будет долго остывать - затем снова включить. и. т. д. Эта "индукционная батарея" была повешена на отдельный счетчик и эксплуатировалась прошлой зимой (6 месяцев - помните?). За это время нагорело аж...70 кВт/ч, тоесть где-то 12 кВт/ч в месяц. Вот такие дела... Преимущество индукционного нагрева - быстрота нагрева, при той-же потребляемой мощности. Накипь в таких нагревателях вообще не может образовываться - она саморазрушается под действием высокой частоты (ультразвуковая ванна - все знают что это? Принцип тот-же).
То есть, имея управляющий блок автоматики можно отказаться от теплых полов или классической схемы отопления, а также от дров-угля-дизеля и тому подобных энергоносителей (а до Чубайса мы дойдем чуть попозже))
Подходят не только чугунные, но и стальные радиаторы
Цена чугунного радиатора (дольше остывают, но и дольше нагреваются) около 350 рублей за секцию * 7 секций = 2'450 рублей + 1'500 (плитка) = не более 3'950 рублей на одну комнату.
Горячая вода
Горячая вода нагревается по все той же индукционной технологии, только без шаманских бубнов )))Индукционный водонагреватель 5л 1'100–2'000 Вт - 3'074 рубля
Индукционный водонагреватель 5л 1'100–5'000 Вт - 4'585 рублей
Индукционный водонагреватель 5л >5'000 Вт - 6'289 рублей
Вода
Вода в дом подводится или посредством бурения скважины или бурения общей скважины и разводки по всему поселку.Также воду можно получать из воздуха, путем прогона, например через систему генерации воды или водогенерирующую пирамиду (технология применялась МЧС в Спитаке, но работает только при положительных температурах) или просто запустить родник (если участок подходит для этого).
Электричество
Решение по-американски ))По-русски
Аварийное
Итого (приблизительный расчет)
15'000 - утеплитель
10'000 - каркас
3'000 - фольгирование
4'000 - пятки фундамента
2'000 - кровля
9'000 - окна (зал 2 окна + кухня)
3'000 - межкомнатные двери
5'000 - входная дверь
4'000 - обои
2'000 - потолок
10'000 - пол
10'000 - электрика
10'000 - септик
10'000 - сантехника
10'000 - отопление
= 107'000 + работа монтажников (срок возведения
Рыночная цена дома "под ключ" не менее 1 млн.
Бизнес-концепция
В концепцию изначально можно заложить возможность дальнейшего роста дома, путем пристройки комнат и модулей (веранды, гаража, бунгало, бани), то есть дом будет расти вместе с семьей, а продажа растянется из разовой в долгосрочную (такого на сегодня не предлагает НИКТО!!! ))В саму технологию продаж можно заложить, как стандартные (дорогие и неэффективные решения), так и современные, предложенные в статье. То есть перед постройкой с покупателем обсуждается каждый пункт и менеджер по продажам может продать то, что выгодно компании-застройщику, как с коммерческой, так и с эксплуатационной точки зрения.
Продажи домов можно вести круглогодично, поднимая цены летом (в сезон) и роняя зимой. Также летом можно предлагать заключать договоры с низкими ценами, но с условием строительства дома в зимний период (когда идет сезонный спад). За срочную сборку дома (в течение двух недель) можно брать дополнительную плату.
Благодаря универсальности конструкции можно предлагать разные типы внешней и внутренней отделки, установку встроенной мебели, кухонь и т.п. А также организацию спутникового интернета, телевидения, связи, охраны, системы "умный дом", установку заборов и ворот, мелких приусадебных построек, обустройство ландшафта, садовых дорожек и освещения. Все эти услуги можно продавать как и отдельные направления.
Наиболее популярные проекты домов можно будет заказать в готовом виде, его привезут на место в собранном виде и установят "под ключ" (Дом за день). Дом можно купить как конструктор и собрать самому (МЖК) или заказать сборку коробки или полного дома "под ключ". Возможно кого-то заинтересует возможность заработать на дом, устроившись работать в саму компанию-застройщик (программа "Жилье своими руками").
Социальная концепция
Забегая вперед можно подумать о занятости жителей экопоселков.Наверняка потребуются охранники, завхозы, продавцы, пекари, повара, воспитатели-учителя Семейных центров (детсад+школа), фитнес-инструкторы, фельдшер-аптекарь, уборщицы, дворники, парикмахеры, автослесари и т.д. Не говоря уже о том, что неподалеку от таких поселков можно размещать филиалы производства элементов экодомов. То есть часть жителей сможет работать в шаговой доступности от дома!
В любом случае, имея доступное жилье, тишину загородной жизни и чистую экологию человек сможет развиваться дальше и быть полезным обществу, в котором он живет )))
Комментарии
Отправить комментарий